上海虹桥商务区的一个47万平方米烂尾综合体再次进入拍卖市场，起拍价从首次的78.43亿元降至62.74亿元，折合单价约1.33万元/㎡。然而，拍卖结束时却没有任何竞标者。这个项目位于闵行区申长路979号，构建于该地区的核心地带，虽然主体结构封顶并基本完成外立面装修，但从2020年3月起停工至今已荒废超过六年。其发展历程颇具波折：2011年，红星美凯龙等公司以约30.6亿元购得土地；2015年封顶后停工近三年；2018年被恒大接手并更名为“恒大虹桥国际”，但最终也未能挽救其命运。

首次拍卖于2023年8月底至9月初进行，起拍价为78.43亿元，尽管吸引了20505次围观和405人设置提醒，但最终无人报名。因首拍不如预期，二次拍卖的起拍价直接降至62.74亿元，虽然围观人数接近4万，但仍旧没有人竞标。竞标流程中，潜在买家被要求补缴约3亿元的土地出让金，这是项目地下商业开发时未缴足的费用，且这只是初步估算，最终金额需由相关部门确认。此外，买家还需承担对既有建筑及设施的加固、维修和拆除的费用和风险，现场停工多年带来的不确定性也增加了风险。

综合计算后，62.74亿的起拍价加上土地出让金和后续建设费用使得整个项目的投资风险变大。尽管在虹桥地区单价看似合理，实际成本却可能超出预期，尤其是在当前市场环境下，办公综合体的去化压力相对较大。随着写字楼空置率的提升，再加上如此庞大的建筑体量，即便完成建设后，招商运营也需较长时间等待回报。 龙8头号玩家

该项目的困境折射出恒大自身的问题。就在一个月前，许家印因多项罪名被判处无期徒刑，恒大集团及其地产公司面临重罚，并已进入破产清算过程。尽管其在全国范围内已交付超过124万套住宅，整体交付率突破99%，但包括虹桥国际在内的商办综合体并不在保障范围内，仍需依赖市场消化。

在二次拍卖流拍后，项目或将进入变卖程序或继续降价。尽管虹桥核心区土地价值不菲，但在现有市场环境中，购买者对其潜在价值的接受度仍不明朗。这一案例彰显了商办地产面临的普遍困境：即便身处一线城市核心区域，庞大的商办项目也难以吸引资本。开发商资金链断裂后留下烂尾楼，通常伴随产权复杂和高昂的续建成本，对接盘者而言是一项巨大挑战，而地方政府如何有效管理并激活这些存量资产，也成为亟待解决的问题。虹桥国际的未来走向或许能为一线城市商办烂尾项目的处置提供重要启示。